전입신고 & 확정일자 잔금 치르기 전에 가능한가

주택 임대차 보호법상의 대항력과 우선 변제의 효력을 갖추기 위해서는 다음 3가지는 필수 사항입니다.

1. 전입신고

2. 확정일자

3. 실제 거주(인도)

 

전입신고는 이사갈 집에 어떤 세입자가 살고 있다는 것을 공시(사람들에게 알려 주는 것)하는 것입니다.

확정일자는 계약서가 작성되었다는 것을 공증기관(주민센터, 등기소)에서 확인하는 것입니다.

단지 그 뿐이라 잔금치르기 전이나 이사하기 전에 미리 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

주민센터에서는 혹시나 전입신고 후 거주하지 않는 위장전입을 경계하기 위해 임대차 계약서원본을 가지고 오라고 하며, 통장을 통해서 30일 이내 세입자 확인도 합니다.

 

인터넷으로도 신고가 가능한데요. '정부24(http://www.gov.kr/portal/main)' 사이트에서 온라인으로 신청할 수 있습니다.

이 경우도 일과 시간인 오전9시 ~ 오후 6시 사이에 해야 되는데, 업무종료 시각 오후 6시를 넘겨서 접수하면 다음날 접수 처리되어 대항력은 더 늦어 질 수 밖에 없습니다.

정부24 에 업무시간안에 전입신고했다고 한 날 기준으로 '모레'에야 대항력 갖추는 조건 한 가지를 한다는 것을 알고 계셔야 됩니다.

 

중요한 것은 실제 거주해서 3가지 조건이 맞아야 법적인 효력이 발생되니 이사 들어가는 날에 잔금을 치르는 것이 좋습니다.

단, 미리 전입신고 및 확정일자를 받을 경우에는 계약서 특약사항에 '이사 들어갈 때 까지는 대출(근저당 설정) 받지 않는다'고 하는 약속을 가급적 기재를 해 놓아야 합니다. 입주 당일 근저당권이 설정되면 임대인의 귀책으로 임대차계약은 무효가 된다" 라는 내용이 들어가면 됩니다.

 

전입신고 한 날 근저당 걸려서 보증금 날렸다는 보도가 있지요. 위 3가지 조건을 갖춰도 대항력이 익일(다음날) 생기기 때문에 주인이 잔금치르고 이사한 날 곧바로 전입신고 해도 그날 집주인이 대출받아 근저당 걸면 아무 소용이 없지요.

 

 

집주인이 은행에 대출 신청해서 입주 당일에 근저당 설정이 진행중인지 확인도 대법원 인터넷 등기소에서 확인 할 수 있는데 사이트에서 등기열람/발급 --> 등기 신청사건 처리 현황 을 통해서 확인할 수 있는데 진행이 되고 있다면 '신청사건 처리중' 으로 나옵니다.

 

 

또 하나 간과하지 말아야 할 것이 믿고 맡기는 공인중개사의 의무를 제대로 하는 지도 중요한데요.

적지 않은 부동산 중계 수수료를 지급하는 만큼 세입자의 권리 보호를 위해 최선을하는 곳인 지 무자격 공인중개사는 아닌지 도 확인을 하도록 합니다.